국세청, 부동산 탈세혐의자 127명 세무조사 착수 — 현금부자·꼼수증여·다주택자·초고가주택 4가지 유형 (2026년 5월)

국세청, 부동산 탈세혐의자 127명 조사 착수

국세청(청장 임광현)이 2026년 5월 19일 부동산 탈세혐의자 127명을 조사대상으로 선정하고 자금형성과정 검증에 착수했다. 조사대상자의 주택 취득규모는 약 3,600억 원, 추정 탈루금액은 1,700억 원에 달한다.

국세청은 조사 과정에서 사업소득 누락이나 법인자금 유출이 의심되면 관련 사업체까지 조사 범위를 확대할 계획이다. 조세 포탈 사실이 확인되면 조세범처벌법에 따라 수사기관에 고발한다는 방침도 밝혔다.

조사 배경 — 수도권 주택가격 상승과 대출 우회 거래 증가

주택시장은 지난해부터 서울·수도권 선호지역 및 고가주택 중심으로 상승세가 이어지고 있다. 강남4구 아파트 매매가격지수 연간 상승률은 2025년 기준 16.9%에 달했고, 다주택자 양도세 중과 재개 이후 매물이 줄며 가격상승 기대감이 확산되고 있다.

이런 상황에서 대출 없이 현금으로만 부동산을 취득하는 이른바 현금부자 거래와, 대출규제를 우회하기 위해 부모로부터 고액 자금을 차용하는 부모찬스 거래가 동시에 증가하고 있다.

국세청은 국토교통부로부터 실시간 공유받는 자금조달계획서를 소득·재산 내역 등 다양한 자료와 연계해 탈루혐의를 정밀 분석하고 있다. 서울지역 전체 거래 건수 대비 자기자금 취득 비중은 2025년 상반기 14.8%에서 하반기 18.9%로 높아졌고, 사인간 채무 취득 비중도 같은 기간 11.4%에서 16.4%로 늘었다.

유형 1 — 현금부자·사인간 채무 과다자

대규모 현금을 동원해 고가 아파트를 취득했으나 신고소득에 비해 자금출처가 불분명한 경우다.

실제 사례에서 대기업 종사자인 30대 자녀 부부가 학군지 고가 아파트를 30여억 원에 대출 없이 전액 현금으로 취득했다. 자녀의 신고소득에 비해 고액의 현금성 자산이 확인됐고, 자녀의 부친은 아파트 취득 직전 해외주식 30여억 원을 매각했으나 사용처가 불분명했다. 국세청은 부친의 해외주식 매각자금이 자녀에게 편법 증여됐는지 검증하고 있다.

사인간 채무 사례도 있다. 30대 초반 사회초년생이 강남권 20억 원 수준 아파트를 취득하면서 부친으로부터 10여억 원을 차입하고 차용증을 작성했다.

 그런데 차용증에는 상환기한을 부친의 사망 시점으로 정하고, 이자도 상환 시점에 일괄 지급하는 내용이 기재되어 있었다. 통상적인 금전소비대차 계약과는 거리가 먼 내용이다.

국세청은 형식상 차용증만 작성한 경우 사실상 증여로 보고 증여세를 추징할 방침이다. 채무로 확인되더라도 상환 시점까지 부채 사후관리를 통해 이자 신고 여부를 지속 관리한다.

유형 2 — 시세차익을 노린 다주택자

소득·재산 대비 과도한 자금을 동원해 실거주가 아닌 시세차익을 목적으로 다주택을 취득·보유한 경우다.

실제 사례에서 이미 2주택을 보유한 다주택자가 한강뷰 고가 아파트를 대출 없이 30여억 원에 추가 취득했으나 자금출처가 불분명했다. 

분석 결과 중견기업 대표인 부모로부터 취득자금과 취득세·수수료 등 부대비용까지 편법 지원받은 것으로 파악됐다. 이 인물은 3주택을 보유하면서 최근까지 20여억 원에 달하는 시세차익을 얻은 것으로 확인됐다.

국세청은 다주택 취득 당시 자금원천뿐 아니라 세금신고, 자산증가, 가족 간 자금이전 등 재산형성 및 자금흐름 전반을 면밀히 살펴볼 계획이다.

유형 3 — 시장과열 조짐 가격 상승지역 취득자

최근 성북구·강서구 등 서울 비강남권과 광명시·구리시 등 경기도 일부 지역에서 가격 상승세가 이어지며 시장과열 우려가 커지고 있다.

실제 사례에서 농산물 도소매업자가 농산물 유통·판매 과정에서 발생한 매출을 신고 누락한 자금으로 서울 강북 소재 가격급등 지역 20억 원짜리 아파트를 취득한 것으로 분석됐다. 

국세청은 본인뿐 아니라 소득 누락 혐의가 있는 관련 사업체까지 조사대상으로 선정했다.

국세청은 단기간 주택가격이 급등한 지역에서 탈루 정황이 확인되면 신속히 분석해 즉시 조사대상으로 선정하는 적시 대응 체계를 운영하고 있다.

유형 4 — 30억 원 이상 초고가 주택 취득자

초고가 주택 거래는 자금조달 구조가 복잡하고 고액 자금이 동원되는 특성상 소득 누락, 편법증여 등 변칙적 자금조달 가능성이 크다.

실제 사례에서 개인병원을 운영하는 치과의사가 비급여 진료비를 현금으로 결제하도록 유도해 병원 수입금액을 누락한 자금과 부모로부터 편법증여받은 자금으로 강남권 50여억 원짜리 초고가 아파트를 취득한 혐의가 확인됐다. 

국세청은 취득자금 흐름을 확인해 편법증여분은 증여세를 추징하고, 사업소득 누락분은 관련 사업체까지 조사 범위를 확대해 소득세 등을 추징할 방침이다.

국세청은 30억 원 이상 초고가 주택에 대해 전수 검증을 진행 중이며, 지난해 10월 1차 조사에 이어 추가 세무조사를 이어 나간다.

향후 계획 — 변칙증여·편법 세금회피 예외 없이 적발

국세청은 다주택 중과유예 종료로 우려가 제기되고 있는 변칙증여·우회거래 등 편법 세금회피 시도에 대해 부당 가산세 40%를 부과하는 등 더 큰 세 부담을 치르도록 해 탈세 유인을 원천 차단할 방침이다.

사업자대출을 유용해 고가 아파트를 취득한 경우에는 상반기 자진시정 후 하반기부터 전수 검증을 실시할 예정이다. 

아울러 국무조정실 부동산감독추진단이 주관하는 부동산 불법행위 대응협의회를 통해 국토교통부·경찰청 등 관계기관과 범정부 역량을 결집해 공동 대응할 방침이다.

자주 묻는 질문

Q. 부모에게 돈을 빌려 아파트를 취득했는데 차용증이 있으면 증여세를 내지 않아도 되나

차용증이 있어도 상환능력 부족, 비정상적 상환조건, 이자 미지급 등이 확인되면 사실상 증여로 판단된다. 채무로 인정되더라도 상환 시점까지 이자 신고 여부를 국세청이 지속 관리한다.

Q. 사업소득을 누락해 아파트를 취득하면 어떻게 되나

자금출처 조사 과정에서 사업소득 누락이 확인되면 본인뿐 아니라 관련 사업체까지 조사대상이 확대된다. 소득세·증여세가 동시에 추징될 수 있으며, 조세 포탈이 확인되면 수사기관 고발로 이어진다.

Q. 부모에게 정상적으로 증여받아 아파트를 취득하면 문제가 없나

증여 사실을 신고하고 증여세를 납부하면 문제없다. 이번 조사 대상은 증여 사실을 채무로 위장하거나 신고 없이 취득한 경우다. 증여 전 공제 한도와 세율을 확인하고 법정 기한 내 신고하는 것이 핵심이다.